（原标题：一线江景让给了办公楼珺牛策略，中铁南沙豪宅人车也不分流）
文/粤进深 严明会
南沙明珠湾，新规豪宅一个接着一个。
前不久，位于慧谷西的南沙壹号才传出消息，要打造大面积的江景大平层板楼。
如今，一江之隔明珠湾核心的横沥岛，再亮相一个江景豪宅。
4月29日，南沙横沥的2024NJY-2号地块项目方案获批后公示。
项目位于凤凰二桥东侧、横沥大道南侧，地块由中铁广投（中铁（广州）投资发展有限公司）在去年7月拿下。
至今，也已经有九个多月了，进度并不算快。
按照规划，地块用地面积1.98万平方米，容积率2.5，总建筑面积7.2万平方米，计算容积率建筑面积4.94万平方米。
当中又分为两个地块：
其中，DH0502063地块（北地块），用地面积1.04万平方米，容积率2.39总建筑面积4.43万平方米，计算容积率建筑面积2.49万平方米。
DH0502065地块（南地块），用地面积9321平方米，容积率2.62，总建筑面积2.76万平方米，计算容积率建筑面积2.44万平方米。
南北地块被一条规划路隔开。
北地块建两栋住宅，一栋办公。商业为1#、13层，住宅为2#、16层以及6#、16层。
南地块则建四栋住宅，分别为3A#、3B#、4#、5#，均为22层。
也就是说，整个项目共打造6栋住宅，并且高度仅为16-22层。
从布局看珺牛策略，小区呈包围式结构。不过最一线江景景观没有给到住宅，而是给了13层的办公。
这也无可厚非，据了解，项目是中铁广投的总部基地。
今年3月4日，中铁广投官方微信就披露消息，总部基地项目地下室主体工程全面封顶，工程建设正式转入地上主体施工。
项目的住宅部分，作为新规产品值得期待。
从产品上看，个小区怎么说应该也是豪宅级别。
比如，北地块的两栋住宅，两梯两户设计，大户型豪宅，双阳台，南北对流。
根据此前流出的信息，北边两栋住宅四房设计，有双主套(三卫），其临江景观阳台足足有11m长，阳台外一圈还有设计60cm宽的花池。
南边的四栋住宅，同样为两梯两户。产品为四房两卫设计，有7.6m大阳台加花池设计。
从总平图也可以看出，每栋住宅楼有大量的阳台、飘窗赠送，还有270°采光飘窗。
小区设计，两个地块虽然都不算大，但周围有不少的园林绿化。
南地块的东边、南边、西边有底商，还在商业楼顶打造了屋顶绿化，最南边还有口袋公园。
北地块的两栋住宅，人行主出入口还打造了酒店式的环岛设计。但有台阶，估计只能行人不能行车。
南边地块，四栋住宅围合式布局，中间是园林。
不过，项目有个槽点，也是比较奇怪的一点。
小区明明是豪宅设计，但总平图却显示并没有完全做到人车分流。
南地块的四栋住宅，中央园林设计了24个机动车停车位，3A#的住宅出入口上也有2个。
而地块的主出入口也设计了车行出入口。
而且还有一点，四栋住宅的楼下还有不少非机动车停车位。粤进深大概数了一下，有194个。
也就是说，到时候小电驴是可以直接停进小区楼下？
这样的设计确实让人有点看不懂。
不知道是不是地块太小，地下车位不够，所以要在地上设计停车位来凑数。
根据规划方案，项目的地下机动车位453个，地面机动车位82个。
地面机动车位除了南地块中央园林的那二十多个，其余的大部分位于北地块的办公楼下。
回顾一下土拍，7月11日，中铁广投以底价5.91亿元拿下横沥岛2024NJY-2地块，折合楼面价约11976元/m2。
该地块曾从去年6月13日延期到7月11日，将近一个月，最后才被中铁广投拿下。
周边配套上，项目整体素质较好，位于明珠湾核心横沥岛，距离18号线横沥站仅约400米。
离横沥岛尖的IFF永久会址、灵山岛尖的大湾区科学论坛永久会址以及中交汇通中心都很近。
附近新房项目，贝壳找房显示，目前，湾区金融城2.7万/平，招商林屿境2.9万/平，建发明珠湾玺3.3万/平，海语天悦湾2.6万/平。
股权关系上，横沥2024NJY-2号地块项目建设单位为中铁（广州）房地产有限公司（中铁广州房地产）。
该公司成立于去年7月，法定代表人、董事为钱昆，经理为罗忠。
中铁广州房地产由中铁广投100%持股，后者则由中国中铁（601390.SH）全资持有。
前不久披露的年报显示，2024年，中国中铁房地产业务实现销售金额434.3亿元，同比下降37.6%；新增土地储备41万平方米，待开发土地储备面积1217万平方米。
其营业总收入11,603.11亿元，同比下降8.17%；其中，房地产开发营业收入482.8亿元珺牛策略，同比下降5.17%。期内，净利润307.58亿元，同比下降18.28%。
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